Региональная ипотека
используется, главным образом, органами власти субъектов федерации для решения
жилищных проблем населения. Размещение средств происходит,
как правило, через специальные Фонды, Агентства и т.д., являющимися
некоммерческими организациями. Главным отличием региональной схемы является
попытка ее авторов совместить социальную (рассчитанную на малообеспеченных
граждан) и коммерческую ипотеку, что в ряде случаев превращается в
неэффективное использование бюджетных, а зачастую, и привлеченных с помощью
налоговых и др. льгот, средств граждан и юридических
лиц. Одной из главных причин этого является нечеткое определение круга лиц,
обладающих правом на льготную ипотеку. В их число может входить до 85 процентов
населения региона.
Функционирование
региональных схем ипотечного кредитования отличается следующими особенностями:
1.
Высокая зависимость ипотечных
организаций от бюджетных ассигнований. В результате, как показывает практика,
ни одна из региональных ипотечных компаний не может эффективно решать поставленные
перед ними социальные задачи. В качестве причин этого можно назвать: а)
2.
Объем средств,
выделяемых на ипотечное кредитование не ведет к росту объемов жилищного
строительства. В регионах присутствует незначительная корреляционная
зависимость между объемом средств, выделяемых местными властями из бюджета на
ипотеку и ростом жилищного строительства. В Волгоградской области теснота
подобной связи составляет - 0,17. В качестве причин этого можно отметить: а).
Недостаточную величину денежных средств, выделяемых бюджетами на ипотеку; б).
Невнимание к внебюджетным формам финансирования ипотечных программ, например
налоговым льготам, ипотечным облигациям.
Следует, подчеркнуть еще раз, что в зарубежных странах редко используют
механизм прямого финансирования процентной ставки, он заменяется правовым регулированием
ипотечных отношений, способствующих снижению процентной ставки за счет
уменьшения рисков и повышению конкуренции. В России же даже авторитетные
экономические СМИ ратуют за обыкновенное субсидирование процентных ставок, что
региональные власти и делают. Подобная практика пагубна, поскольку если она не
удалась во время централизованной плановой экономики (бесплатное предоставление
квартир), маловероятно, что она удастся в рыночных условиях (сегодня
государство вряд ли способно бесплатно предоставлять даже часть квартиры
бесплатно всем желающим);
3.
Ипотека в регионах - это не ипотека
в полном смысле этого слова. Залог недвижимости часто заменяется либо
4.
Отсутствие залоговых отношений в региональных
ипотечных программах, приводит к невозможности использования налоговых льгот,
предусмотренных федеральным законодательством.
Однако, применение
ипотечных схем, даже в тех формах, которые присутствуют в регионах, оказались
шагом вперед по сравнению с полным субсидированием строительства жилья. Как
показывают расчеты, эффективность вложений бюджетных средств
в социальную ипотеку в 6,4 раза превышает эффективность вложений в
стопроцентное финансирование жилищного строительства. Это достигается благодаря
тому, что рост государственных расходов на ипотеку влечет за собой рост
вложений частного сетора в жилищную сферу. В
Волгоградской области, по итогам 2001-2002 г., на 100 руб. денежных средств,
выделенных Фондом, Заемщик вкладывал 354 рубля собственных средств. Еще одним
отличием стопроцентного финансирования жилищного строительства от социальной
ипотеки заключается в том, что в первом случае деньги в Фонд не возвращаются, а
во втором случае часть реальной стоимости ссуды возвращается в течение 10 лет и
направляется на дальнейшее кредитование заемщиков.
Помимо благотворного
влияния ипотечной модели осуществляемой Фондом на экономику региона, существует
и такой эффект, как рост налоговых поступлений в областной бюджет. За названный
период увеличение налоговых поступлений на 100 руб. государственных расходов
составил 32 рубля.
Таким образом,
существование региональных схем ипотечного кредитования, несмотря на существующие
проблемы оказались переходной ступенью к наступившему
этапу развития ипотеки в России.
