Правовые аспекты развития ипотечного кредитования в РФ.

2002

Научные руководители: дэн, профессор Московцев А.Ф., кэн, доцент Иванова Т.Б.

Как показала история развития ипотеки в зарубежных странах (главным образом США и Германии), заметное место в процессе успешного развития рынка жилищных кредитов играет тщательное проработанное и взвешенное законодательство. Возможно, именно поэтому ряд последних шагов в процессе становления жилищной ипотеки в России касаются именно правовых аспектов рассматриваемого процесса. Становление законодательной базы в отношении ипотечного кредитования сегодня происходит в двух направлениях: федеральном и региональном.

Первое предполагает детальную проработку механизма ипотечного кредитования, основанного на активном привлечении в ипотеку банков и сторонних инвесторов, формирование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития жилищного строительства нашел свое отражение в таких правовых актах как Гражданский Кодекс РФ (далее ГК РФ), ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, “Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в РФ”. Конечной целью законотворческой деятельности в сфере ипотеки федеральные власти называют создание “саморазвивающейся и самодостаточной системы, не требующей значительного дополнительного  государственного финансирования” (см. Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ). В основу решения жилищной проблемы федеральное законодательство положило в основном рыночные механизмы. Отличительными особенностями данного направления развития законодательной базы в области ипотеки являются:

- Передача основной роли в процессе ипотечного кредитования коммерческим банкам, независимым инвесторам, ссудозаемщикам. Государство принимает на себя лишь функцию правового регулирования указанного процесса. Банки и инвесторы являются активными участниками ипотечного кредитования. Они действуют от своего имени, самостоятельно привлекают ресурсы для ипотеки, независимы в выборе и оценке потенциальных ссудозаемщиков;

- Предложение инвесторам нового вида ценных бумаг - закладная. Эта ценная бумага призвана, с одной стороны облегчить банкам процесс привлечения ресурсов для ипотеки, а с другой максимально расширить круг потенциальных инвесторов путем формирования полноценного вторичного рынка ипотечных долгов.

Следует отметить, что, выбранная первоначально за основу чисто-европейская ипотечная модель, характеризующаяся незначительным вмешательством государства в процесс кредитования, не прижилась на российской почве и будет окончательно вытеснена, по-видимому, американской моделью. Признаком подобного положения дел, по видимому, является активизация деятельности Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, аналога американского Фани Мэй.

Второе направление развития ипотечного законодательства региональное, предполагает усиление роли государства в кредитно-финансовом механизме долгосрочного жилищного кредитования. Данное направление получило свое отражение в региональных законодательных актах, таких как Закон Волгоградской области “О развитии ипотечного кредитования в Волгоградской области”, аналогичном законе г .Санкт-Петербург, Постановление Администрации Новгородской области от 27.02.1998   № 47 “О льготном жилищном кредитовании граждан” и др. Ряд факторов экономического   и правового характера тормозят развитие в России “банковской” ипотеки, что и обусловило необходимость более активной роли в области жилищного кредитования региональных структур власти. Местные администрации, учитывая социальную значимость жилищной проблемы, решая недостатки существующего законодательства, компенсируя экономические факторы, видоизменяют федеральную модель ипотеки. Отличительными чертами регионального законодательства являются:

- Главным субъектом ипотечного кредитования выступает государство в лице специально уполномоченных органов (в Волгоградской области - это Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки). В региональной модели именно эти организации оценивают и выбирают заемщиков, поскольку основным поставщиком финансовых ресурсов является региональный бюджет. Если в указанной системе кредитования присутствует банк, то его роль состоит в выполнении ограниченного набора функций, как правило, расчетных.

- Отсутствие на региональном уровне должного внимания к закладной и развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Ни один из проанализированных в ходе исследования региональных нормативных актов в области ипотеки не предполагает практического применения закладной, а, следовательно, и порядок ее последующего обращения. По мнению автора, это связано с условиями предоставления ипотечных кредитов. В условиях беспрецедентно низкой процентой ставки, не превышающей, как правило, 10 процентов годовых, выпуск закладных еще возможен, однако полноценный вторичный рынок, в условиях 18-20 процентной инфляции маловероятен.

Как показала практика роль государства, в том виде, в каком она видится во многих регионах, не имеет значительных перспектив. Недостаток средств на фактически социальную (дотационную) ипотеку не позволяет удовлетворить спрос на ресурсы даже тех лиц, право на получение ипотечных кредитов, которым обеспечено специальными постановлениями местных и региональных администраций.

Таким образом, ипотека в России сегодня находится на новом витке своего развития. Уже определены основные направления развития правовой базы в отношении ипотечного кредитования, наработан опыт законотворческой деятельности, определены преимущества и недостатки подходов к финансированию и рефинанснированию кредитов. Активное функционирование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию поможет определиться с источниками финансирования, порядком возврата и обращения долгов.